מיסוי מקרקעין
משרד עורכי הדין לוין ושות' מתמחה בליווי מיסויי של מגוון עסקאות במקרקעין, כגון :עסקאות קומבינציה, עסקת תמורות, עסקאות בזכויות מכוח תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2, עסקאות מכר לקבוצות רכישה, עסקאות למכירת זכויות בנייה ולניוד זכויות בנייה, עסקאות למתן אופציות לרכישה (Call option) או למכירה (Put option) של זכויות במקרקעין, פרוייקטים של פינוי-בינוי, עסקאות למכירת דירות מגורים עם זכויות בנייה, מיסוי פעולות באיגודי מקרקעין ומימוש מקרקעין שבבעלות חברה, כולל פירוקה.

מידע לגבי מדרגות המס לשנת 2024:
מס רכישה
א. דירת מגורים יחידה
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(3) לחוק, יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה,
כהגדרתה בחוק, מיום 16.01.2024 עד ליום 15.01.2025 יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:
1 .על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח – לא ישולם מס
2 .על חלק השווי העולה על 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח- 3.5%
3 .על חלק השווי העולה על 2,347,040 ש"ח- 6,055,070 ש"ח – 5%
4 .על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח- 8%
5 .על חלק השווי העולה על 20,183,565 ש"ח- 10%

ב. דירת מגורים (שאינה דירה יחידה)
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(1),הרוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום
16.01.2024 עד ליום 15.01.2025 יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:
1 .על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח- 8%
2.על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח- 10%
ג. הקלה ל"עולה"
בהתאם להוראות תקנה 12 לתקנות מס רכישה, רוכש המוגדר כ"עולה", כהגדרתו בתקנה,
זכאי להקלה במס הרכישה בעת רכישת דירת מגורים ו/או בית עסק בתקופה המתחילה בשנה
שלפני עלייתו לישראל ומסתיימת שבע שנים לאחר עלייתו.
עולה הרוכש מיום 16.1.2024 עד ליום 15.1.2025 הזכאי להטבה יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:
1 .על חלק השווי שעד 1,988,090 ש"ח- 0.5%
2 .על חלק השווי העולה על 1,988,090 ש"ח- 5%
ד. הקלה לרוכש משק חקלאי
בהתאם להוראות תקנה 16 לתקנות מס רכישה, הרוכש זכות במקרקעין לשם ייסוד משק
חקלאי או קיומו, זכאי להקלה במס רכישה. רוכש מיום 16.1.2024 עד ליום 15.1.2025 הזכאי להטבה יחויב במס רכישה (לגבי החלק שאינו בניין המשמש למגורים, אשר לגביו ישלם מס רכישה בהתאם לשיעורי מס הרכישה החלים על רכישת דירת מגורים) לפי המדרגות הבאות:
1 .על חלק השווי שאינו עולה על 588,735 ש"ח- 0.5%
2 .על חלק השווי העולה על 588,735 ש"ח- 5%
מס שבח
ה. סעיף 49א(א1 )- תקרת פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק
תיקון 76 לחוק קבע כי מתאריך 1.1.14 הפטור לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק מוגבל בתקרת
פטור בהתאם להוראות סעיף 49א(א1) לחוק.
להלן סכום תקרת הפטור לתקופה שבין יום 1.1.2024 עד ליום 31.12.2024- 5,008,000 ש"ח

ו. סעיף 49ה' לחוק
בהתאם להוראות סעיף 49ה' לחוק, המוכר "דירת מגורים מזכה", כהגדרתה בחוק, יהיה זכאי
לפטור ממס במכירתה בנוסף לפטור שיקבל במכירת דירת מגורים מזכה נוספת, בכפוף
להוראות הסעיף. הפטור מוגבל בסכומים.
להלן הסכומים המעודכנים לתקופה שבין יום 1.1.2024 עד ליום 31.12.2024:
1 .שווי שתי הדירות הנמכרות יחד (סעיף 49ה(א)(3))- 2,252,000 ש"ח
2 .שווי מרבי של שתי הדירות (סעיף 49ה(א1))- 3,746,000 ש"ח
ז. סעיף 49ז' לחוק
בהתאם להוראות סעיף 49ז' לחוק, המוכר "דירת מגורים מזכה", כהגדרתה בחוק, בפטור לפי
פרק חמישי 1 לחוק, שתמורתה מושפעת מזכויות לבנייה נוספת, יהא זכאי לפטור נוסף (או
חישוב לינארי מוטב – לפי העניין) בשל הזכויות לבנייה נוספת, וזאת בסכום שווי הדירה או
בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך.
כמו כן, נקבע כי סכום הפטור הכולל, לא יפחת מרצפת הפטור.
להלן הסכומים המעודכנים לתקופה שבין יום 16.1.2024 עד ליום 15.1.2025:
1 .תקרת הפטור – 2,428,100 ש"ח
2 .רצפת הפטור – 607,000 ש"ח
כללי
ח. סעיף 94א(א) – קנס על אי הגשת הצהרה או הודעה למנהל
סעיף 94א(א) לחוק קובע כי אדם שלא הגיש הצהרה או הודעה במועד שנקבע בחוק, יוטל
עליו, בעד כל שבועיים של פיגור, קנס בסכומים האמורים בסעיף.
להלן סכומי הקנסות המעודכנים לתקופה שבין יום 16.1.2024 עד ליום 15.1.2025:
1 .קנס אי הצהרה – 290 ש"ח
2 .קנס אי הודעה – 230 ש"ח
ט. תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (קביעת אגרות בעד פעולות ושירותים)
התש"ע – 2009
תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (קביעת אגרות בעד פעולות ושירותים), התש"ע – 2009,
קובעות כי בעד פעולות ושירותים שנותן המנהל לפי בקשת מבקש ובעד פעולות במסגרת
עשיית שומה, תיגבה אגרה בהתאם לסוג הפעולה או השירות כמפורט בתקנות.
להלן סכומי האגרות המעודכנים לתקופה שבין יום 16.1.2024 עד ליום 15.1.2025:
תקנה1(1)(1), 1(3), 1(4) ו-1(5)- 90 ש"ח
תקנה 1(1)(2) ו-1(2)(1)- 217 ש"ח
תקנה 1(2)(2)- 60 ש"ח
י. מס נוסף
בהתאם להוראות סעיף 121ב(ה) לפקודת מס הכנסה, הכנסה חייבת לעניין החבות במס נוסף
לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק, תכלול את השבח רק אם שווי
מכירתה עולה על הסכום כדלהלן והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין.
להלן הסכום לתקופה שבין יום 16.1.2024 עד ליום 15.1.2025- 5,382,285 ש"ח.