Ниже я объясню суть существующей программы Тама 38 и тех изменений, которые хотят внести.
ТАМА-38 — это программа, которая была разрешена правительством в 2005 году с целью укрепить и реконструировать старые жилые здания на случай землетрясения. Программа была поделена на две возможные опции укрепления дома. Суть первой (ТАМА-38/1) заключается в следующем- частный застройщик или предприниматель, который нанимает застройщика, проводит внешнее и внутреннее обновление дома, расширяет квартиры за счёт добавления комнаты бомбоубежища (мамад) и балкона, и достраивает сверху здания еще 2-2.5 этажа с новыми квартирам. Суть второй опции (ТАМА-38/2) — это полный снос здания и постройка вместо него нового. Новыми квартирами в этих проектах застройщик может распоряжаться на своё усмотрение. Продажа квартир на верхних этажах или в новом доме покрывает застройщику расходы на обновление здания. Стоит отметить, что под эту программу могут попасть только здания, построенные до 1980 года.
Существующая программа ТАМА-38 не предусматривает постройки дополнительной инфраструктуры или коммерческой недвижимости. Таким образом увеличивается нагрузка на существующие инфраструктуры, что в последствии может привести к нехватке мест в детских садах и школах, большим очередям в больничных кассах и т.д.
Именно по этой причине мэры Рамат-Гана, Гиватаима, Бат-Яма, Ор-Йехуды и Герцлии объявили о намерении заморозить продвижение всех проектов в рамках программы ТАМА-38 на территории своих городов.
В связи с протестами местных властей против существующей программы, министр внутренних дел Аелет Шакед объявила о внесении изменений и адаптации программы ТАМА-38, учитывающих общественный интерес. Обновленную программу ТАМА Шакед планирует утвердить в течение 4-ёх месяцев. Если не получится, то скорее всего продлят уже существующую программу и параллельно будут продвигать новую.
Так какие же изменения будут внесены?
- В каждом проекте застройщика будут обязывать выделить 15% от общей площади проекта ТАМА 38/2 и 10% в проектах ТАМА-38/1 для инфраструктуры. Так, например, муниципалитет сможет разрешить объединение 3-ёх земель с постройкой трёх зданий: 2 новых с общей стоянкой, увеличением площади под дороги и строительство в одном доме, скажем, больничной кассы, а в другом — детского сада.
- Будут даны больше полномочий местному муниципалитету (как в ТАМА-38, так и по программе «пинуй-бинуй»). Поправка, которая должна упростить процесс и ускорить сроки по получению разрешений на строительство.
- Архитектор, подготавливающий план проекта к подаче, будет нести за него полную ответственность. В отличии от сегодняшней ситуации, где ответственна за такие проекты мэрия.
- Увеличат объём проекта с 350% на 400%, т.е. на каждую существующую квартиру будет построено 4 новых (в проектах ТАМА-38/2).
- Отменят ограничение этажности здания.
На сегодняшний день в Израиле есть 80,000 домов, которые были построены до 1980 года, не соответствуют стандарту стойкости зданий и определяются как имеющие высокий риск разрушения или значительных повреждений в случае сильного землетрясения. Также, учитывая тот факт, что Израиль (а в особенности Юг страны) периодически находится под обстрелами, реновация этих зданий и постройки бомбоубежища просто необходима!
Наша юридическая фирма сопровождает квартировладельцев перед девелоперами/подрядчиками в сделках по программам «ТАМА-38» и «Пинуй-Бинуй». Сделки в рамках программы «ТАМА-38» являются сложными и запутанными. Квартировладельцы поневоле становятся «предпринимателями», не обладая при этом необходимыми элементарными знаниями, позволяющими понять, какие именно права они получают согласно Закону о проекте «ТАМА-38». Для жильцов сделка имеет огромнейшее значение. Они должны знать и понимать, что они получают, а также что и каким образом они предоставляют взамен, и стоит ли им сотрудничать с конкретным девелопером. Наша фирма сопровождает десятки проектов по программе «ТАМА-38» и «ТАМА-38/2» («Пинуй-Бинуй»), а также представляет интересы жильцов в области модернизации городского жилфонда в рамках сноса и застройки по всей стране.
Мы оказываем такие услуги:
- Юридическое представительство ваших интересов перед девелопером и его доверенным лицом.
- Проверка ваших прав по квартирам.
- Составления договора о сносе и застройке и ведение переговоров с девелопером и его доверенным лицом до его подписания.
- После подписания договора – проверка отчетности в налоговые органы, и контроль над выполнением договорных обязательств девелопером.
- Сопровождение ваших текущих юридических интересов в ходе строительства.
- Доскональный контроль регистрации прав квартировладельцев.
Наши принципы в представительстве квартировладельцев:
- Мы настаиваем на ограничении возможности девелопера передать проект другому девелоперу без согласия на то квартировладельцев.
- Мы настаиваем на описании новых квартир, которые будут предоставлены квартировладельцам в новопостроенном доме (метраж, этаж, ориентация, комплектация).
- Мы заботимся о получении автоматических заблаговременных гарантий на оплату аренды жилья жильцов с момента выселения и до заселения новых квартир.
- Мы заботимся о том, что подрядчик предоставит жильцам гарантии согласно Закону о продаже размером стоимости новых квартир.
- Мы заботимся о составлении графика выполнения проекта.
- Мы заботимся о предоставлении подрядчиком регистрационных гарантий жильцам – на тот случай, если его доверенное лицо не произведет регистрацию квартир в установленные сроки.
- Мы заботимся о предоставлении подрядчиком налоговых гарантий жильцам на тот случай, если не будут выплачены сборы и налоги, и, если они будут наложены на квартировладельца.
